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万科++恒大不如美丽的恒大

来源:网络 2021-01-23 20:00:55

经济观察评论员陈哲这两天,万科和恒大宣布2020年销售额超过7000亿元(全口径)。尽管销售额增长已降至不到10%,但这一规模对他们的个人和房地产行业都是历史性的。

在我的上一篇专栏房地产中,我提到这个行业在未来已经失去了想象力的空间,主要指的是建筑行业。但是,即使是建造一所房子,也有一个例外,就是今天谈论领导公司。

这个例外应该从三条红线和两条上限开始,它们的定义最近已经在不同场合被解释过,而不是重复,简而言之,就是房地产有限的财政资源。因为金融的新使命是要与更多的科技产业、医疗行业、先进的制造业等相匹配。

金融资源供应越有限,就越会加剧厌恶穷人、爱富人的性格。只要你的主要房地产公司不举债,金融机构和投资者就会优先考虑你。因为你的规模是其他企业的5倍或10倍,同样的数量,为什么不把它交给一家曾经证明有偿付能力的大型企业呢?

如今排名前十的房地产公司,除了个人,杠杆率和融资成本都在下降,即使这三条红线都在上线,但也通过股权转让、项目处置等降低杠杆的方式。由于证券投资者的支持,少数二级高质量公司在市场上也很有竞争力。典型的是龙湖,规模从来没有进入行业的前五名,但谁在前线和龙湖的短线战争,谁正处于敌人的边缘。

在这一点上,主要公司是未来房地产变化的最大受益者的结论应该基本清楚。我预计,在未来5至10年内,要保持10%的复合增长率,主要公司的规模将是现在的两倍多。

理想非常丰满,但现实却十分严峻。如今,这些房地产领先者在资本市场上的前景并不乐观。尤其是,他们创造的业绩与公司的市场价值严重脱节。

以新成立的7,000亿元销售俱乐部为例,万科、万科及恒大的市值分别为2,100亿港元、3,400亿港元(万科,3,400亿元)及1,900亿港元,其中万科是唯一市值超过3,000亿港元的地产公司(尚未与上市物业分开)。

并以万科为研究对象的一家传统企业--美的,2019年营业收入2700亿元,净利润250亿元以上,主要经营指标不如万科,但市值已达720亿元,超过房地产三大市值之和!

事实上,2015年以前,美国的市值还不到1000亿美元,相当于万科的一半,营业收入仅为万科的一半。方洪波上任后的第三年,美国通过前线的疯狂收缩、主营业务的集中、科技赋权和伙伴关系的匹配机制,大大提高了运营效率,赢得了资本市场的认可。

你可能想说,虽然美国是传统的家用电器行业,但科技属性要强于房地产企业,但即使是房地产公司,也有一些公司的价值得到了很大的认可。例如,在美国上市的壳牌市值为750亿美元,基本上是万科+风投的总和。当然,壳牌是一家具有不同估值逻辑的互联网平台公司。

如今,突破房地产价值是当前住宅企业追求的共同目标。从公司估值来看,龙湖业绩最好。龙湖在2020年的销售额为2700亿元,仅排在前10名,仅占万科中期净利润的1%,但市值仅次于万科的市值,一度超过了3,000亿港元。

龙湖的价值相对较高,除了不喜欢外,恒大等公司也进行了分拆上市,更关键的原因是龙湖的业务组合比同龄人具有更高的可持续造血能力和综合盈利能力,只是其中之一的三级投资型住宅企业。

不仅商业地产、龙湖集团物业管理业务、长租公寓业务,与传统的房地产开发业务-住房模式不同,更像现代服务业,具有持续经营和不断迭代的潜力。这在一定程度上增加了人们对资本市场的兴趣。从事这类业务的前提是,企业的财务能力应该足够强,未来进入的门槛将越来越高。

万科的新业务在一定程度上与龙湖重合,在运营效率、财务数据和可持续性方面也处于领先地位。然而,作为长期的房地产基准,於亮时代的万科背负着巨大的期望和巨大的压力。

连续四年,世界上第一家房地产公司也有潜力率先解决这一问题。农业、机器人、社区电子商务、教育、新餐饮和其他不同寻常的多元化布局,向人们展示了杨国强对企业价值和社会差异化思维的看法。

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